多地楼市试探性"松绑" 业内人士称2019可能更不好过

发布日期::2019-01-16浏览次数:49

摘要:“明年楼市要回暖了吗?”

 在2018年的最后几天里,这个问题成了李莉最关心的事。对于一个来京6年,首付依靠家人资助和朋友借款的北漂来说,她害怕接盘,也担心房价马上会涨,开发商变卦。

2018年12月初,山东省菏泽市率先宣布取消“限售”政策,随后衡阳、合肥、广州等地陆续出现调控松动迹象。一些地方颁布并实施了政策,另一些地方则在颁布政策后又匆忙宣布取消。

楼市松绑几乎成了全民关注的话题。李莉的微信又重新加入了五六个买房群,本来房子定了,这些群她都退了,但最近因为拿不准,也怕没有后悔药吃,她每天都会看看大家在讨论什么。

在经历两年多的严密调控之后,2018年房价稳中有降,来自国家统计局近期的70城数据显示,一线城市新房微涨、二手住宅持续下降,二线城市房价涨幅持平,三线城市涨幅则普遍回落。

但在宏观数据之下,楼市的分化却比以往更甚,以北京为首的一线城市虽然高压管控,但限竞、保障类住房却迎来天量供应,市场转移。二三线城市虽然因限价、限售等政策限制了一部分需求,但城市潜力依旧令土地大幅成交,而反观四五线城市,大量的需求被调控堵住,去库存反而迫在眉睫。

调控为何松动

也许是距离上一次调控松动已经太远,此次部分城市“试探性”的楼市松绑,招来的几乎是报复性的舆论反馈。

2018年12月18日,山东省菏泽市宣布取消“本地人限售2年,外地人限售3年”的调控政策。隔天广州、珠海也陆续放出松绑消息,一石激起千层浪,以致菏泽住建局、山东省住建厅接连出面表态,解释原因。

然而菏泽引发风波还未消解,仅过了一周,衡阳住建局又宣布,自2019年1月1日期,将暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。但该政策仅颁布一天,衡阳市发改委、衡阳市住建局又联合宣布,因对稳控房价判断不准,文件出台引发了市场误解和炒作,故决定撤销该文件。

当天,有消息传出安徽合肥将放松辖内四县一区的购房门槛,但同样仅过了一天,当地房管局便出面否认。在此之前,杭州也曾传出类似消息,但同样遭到当地主管部门否认。

这些试探性“松绑”意味着什么?

有分析师认为,部分地方松绑的主要原因,在于市场涨幅已明显放缓、楼市告别高烧进入平稳期,继续加码调控的市场基础已不存在。

按照国家统计局此前发布的数据,2018年前11个月全国70城房价,新建商品住宅的价格环比波动基本稳定在1%以内,二手房市场有17个城市出现下滑。

市场平稳,调无可调,是多位行业人士眼下认同的观点。除此之外,此轮率先取消调控的几个城市又各具鲜明特征,只要稍加分析,就能看清这些地方松绑的动机。

以合肥为例,2016-2017年间,合肥曾是中国房价增幅“四小龙”之一。2017年1月,由胡润研究院等发布的全球房价指数曾显示,合肥房价2016年涨幅超过40%,位居全球第一。

合肥是对土地财政依赖较大的城市。按照合肥市2017年财政统计公报计算,其土地出让金收入占全市一般公共预算收入的87%。

然而自2018年以来,合肥楼市开始出现震荡,2018年8月后楼价下行,迫使多家房企推出优惠,以价换量,保利等品牌房企均推出优惠活动,其中降价最多的是泰禾旗下合肥院子项目,他们在2018年9月将新盘均价直接从每平米2万元下调到1.5万元。

楼市不景气直接影响了土地市场。按照当地住建局公开数据统计,截止到2018年12月26日,合肥出让金额为621.7亿,环比2017年下跌23.8%。成交面积9141.69万亩,环比下跌20.97%。每亩单价也出现6.2%的跌幅。

这就不难理解地方政府对放松楼市的迫切心态。而对于打响“调控松绑第一枪”的菏泽,也属于同样的情况,2017年菏泽土地出让金与全市一般公共预算收入的比值甚至达到了117.8%。

此外,菏泽过去几年则受天量棚改影响,棚改货币不仅支撑了楼市也影响着城市的发展。因拆迁而买房的家庭,往往动辄需要好几套房来安置全家人,但限售政策外加城区有限的供应,阻断了这条道路。2018年8月南方周末记者到菏泽实地考察发现,受制于政策,不少棚改家庭只能临时租房,当地的房租还因此而遭遇爆炒,一个能安顿六口之家的农家院,月租金往往高达万元以上。

分析师也告诉记者,年底如此急切地松绑楼市,与一些地方土地财政吃紧,也有很大程度的关系。事实上,近期大多数松绑调控的城市,多属于本身房地产压力较大,或调控政策不合理的地区。棚改货币补偿、去库存及地方对土地财政的依赖,令不少地方早已成为强弩之末。而这些迫切试探“松绑”的地方,并不能代表全部情况。

事实上,记者梳理过去一年各地调控政策发现,早在2018年初,合肥、兰州等地都曾释放过松绑消息,合肥在当年1月允许限价地块由开发商自主定价,而兰州则直接取消了多个地区的限购政策,此外山西太原也曾在2018年7月宣布,不再施行限售2年的政策。

也就是说,这场自2016年开始的调控运动中,菏泽远不是“打响松绑第一枪”的地方。事实上,在不少业内人士眼中,这次调控松绑引起舆论讨论,与中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议对房地产提出的新要求相关,但也有部分原因是因为眼下市场趋冷,房企年关难过,一点风吹草动,就会引起轩然大波。

南开大学不动产研究中心主任,经济学教授周京奎认为,在不久前闭幕的2018年中央经济工作会议上,决策层有关房价的表述,从“坚决遏制房价上涨”变成了“稳房价、稳地价、稳预期”。新的精神意味着遏制炒房没有结束,但全面管控将会停止,因地制宜下,中国楼市政策将进入新时代。

横盘时代

分析过去两年多的楼市变化,可以发现,有别于以往的“新时代”可能已经到来。

中国楼市此轮调控始于2016年三季度。当时,在经历一轮房价增长后,2016年国庆期间,全国共有19座城市先后发布调控政策,中国楼市新一轮调控周期自此开始。

随后到2017年2月,在中央财经领导小组第十五次会议上,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。紧接着在3月份的全国两会上,“因城市施策去库存”、“加强房地产市场分类调控”、“遏制热点城市房价过快上涨”被写入政府工作报告。

调控风暴自此袭来,北京在2017年3月17日率先出招,将已有住房或购房记录者的首付比例提高至6成。当年3月,全国有超过30个城市陆续出台调控政策多达38次。

按照某研究机构数据,2017年,全国110个城市及县级以上部门,共发布调控政策超过270次,是历史上调控最多的一年。而到2018年,截止到2018年12月前全国已发布的各类调控更是多达444次。

2018年7月31日的中央政治局会议还在重申“坚决遏制房价上涨”。

史上最严调控期内,“降房价”成了各地政府部门负责人必须下定决心、不得不完成的任务。中国楼市在强力调控下的效果也是立竿见影,截至目前,统计局的数据显示全国房价稳中有升、波动平稳,而来自中国指数研究院的数据则显示,2018年全国楼市成交面积也与2017年基本持平。

这是几乎过去5年来都未曾有过的情况,调控令市场波动在短时间内降到了最低。新城控股总裁欧阳捷此前曾针对这种市场状况撰文认为,鉴于房价上涨预期消失,价格稳定成交放缓,中国楼市现已进入“横盘时代”。

按照欧阳捷的观点,在严厉的调控之下,房价上涨预期已经消失,没有价格波动的市场,将导致投资客全面退潮,随着市场需求向自住型客户转移,市场进入缓行平稳周期,各类限制政策存在的意义也将逐渐消失。

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